Solutions de financement immobilier pour les séniors : trouvez votre voie

Lorsqu'il s’agit de réaliser un investissement immobilier à usage locatif, les freins peuvent être multiples, en particulier pour les investisseurs séniors. Problématiques d’endettement, d’âge de fin de prêt ou encore d’assurance; de nombreux obstacles peuvent empêcher une demande de parvenir à son terme.

Face à cela, Libertaux, le courtier spécialisé en prêt hypothécaire et regroupement de crédits propose de nouvelles solutions innovantes destinées à faciliter l’acquisition de résidences locatives pour les séniors en recherche de financement.

Différentes options existent à ce titre, notamment : le prêt hypothécaire; la vente en viager; les investissements SCPI; la vente immobilière ou encore les aides gouvernementales et avantages fiscaux

Sénior en recherche de financement pour un achat immobilier ? Libertaux vous présente les principales offres existantes et vous accompagne dans la réalisation de vos projets.

 

Homme en chemise tenant entre ses doigts une maquette de maison disposée à côté de piles de pièces de monnaie


Explorer les options de financement immobilier pour les séniors


Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un type de prêt octroyé par une institution financière, généralement une banque, sécurisé par une garantie hypothécaire prise sur un bien immobilier. Il permet aux emprunteurs d'obtenir des fonds importants en utilisant leur propriété comme garantie, ce qui réduit le risque pour le prêteur.

Les prêts hypothécaires sont souvent utilisés pour financer des achats immobiliers ou encore réaliser la construction voire la rénovation d'un bien. Les modalités du prêt, telles que la durée, le taux d'intérêt et les conditions de remboursement, varient en fonction du profil de l'emprunteur, de la valeur du bien ainsi que des conditions de chaque prêteur.

En cas de non-remboursement, l'établissement prêteur peut saisir le bien hypothéqué pour récupérer les fonds engagés.
 

La vente en viager

La vente en viager correspond à l'acquisition d'un bien immobilier par un tiers en échange d'une rente régulière (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente est accompagnée du versement en une fois d'une importante somme d'argent (généralement comprise entre 20 et 30% de la valeur du bien) lors de la signature de l'acte de vente : c'est ce qu'on appelle le bouquet.

L'acheteur, également connu sous le nom de débirentier, verse une rente viagère à un vendeur, appelé crédirentierjusqu'au décès de ce dernier. Lorsque le crédirentier décède, le viager prend fin et le débirentier devient propriétaire du bien sans avoir à effectuer de formalités supplémentaires. L'acquisition du bien est alors complète : le débirentier passe du statut d'investisseur au statut de propriétaire.

Afin que l'affaire soit valide, il est crucial que le décès du vendeur soit imprévisible. En effet, l'acheteur ne doit pas avoir connaissance d'une maladie dont souffrait le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, cet événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valide. Les héritiers du crédirentier peuvent ainsi demander l'annulation de la vente devant le tribunal.

Comme pour toute vente immobilière classique, un acte authentique doit être établi par un notaire. Il s'agit d'un document rédigé conformément aux formalités légales et ayant la même valeur qu'une décision judiciaire de vente.

Affichant une rentabilité de près de 8%, l'achat en viager représente une belle opportunité d'investissement, notamment pour un acheteur qui ne pourrait ou ne souhaiterait pas recourir à un emprunt immobilier. Grâce à la décote sur la valeur vénale du bien, qui constitue un avantage à l'achat, il peut acquérir un bien immobilier à moindre coût.

Seul aléa : l'espérance de vie du vendeur, impossible à estimer.
 

L'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet à des investisseurs privés tels que des particuliers de détenir des parts d'un portefeuille de biens immobiliers géré par une société de gestion spécialisée. Ils peuvent ainsi participer à l'économie immobilière et obtenir des dividendes sans avoir à se soucier de la gestion locative quotidienne des propriétés détenues.

L'attrait principal du placement en SCPI réside dans la génération de revenus réguliers. Les loyers collectés sur l'ensemble du portefeuille sont distribués aux porteurs de parts, offrant ainsi un rendement potentiellement attractif. De plus, l'accès à l'investissement en SCPI est souvent plus abordable que l'achat direct d'un bien immobilier.

Cependant, il est essentiel que les investisseurs comprennent les mécanismes des SCPI, y compris les frais associés (frais de souscription, frais de gestion), la durée de placement recommandée ainsi que les risques potentiels liés au marché immobilier.
 

La vente immobilière

Le terme vente immobilière désigne un processus par lequel la propriété d'un bien immobilier (maison, appartement, terrain ou tout autre immeuble), est transférée d'un vendeur à un acheteur en échange d'une somme d'argent. Ce processus implique généralement plusieurs étapes, parmi lesquelles : la mise en vente du bien: la négociation des termes transactionnels; la rédaction d'un contrat de vente, et enfin, le transfert légal de la propriété auprès d'un notaire.

La vente immobilière peut être réalisée de gré à gré, c'est-à-dire par accord direct entre le vendeur et l'acheteur, ou par le biais d'intermédiaires tels que des agents immobiliers. Le processus est intégralement soumis aux lois et régulations en vigueur sur le territoire français.

Les aspects juridiques et financiers traités, la vente immobilière se conclut par la signature d'un acte de vente (ou autre forme de contrat de transfert de propriété), effectuée en compagnie d'une notaire. Ce document officialise la transaction et énonce les termes et conditions convenus entre les parties. Après cela, la propriété est officiellement transférée à l'acheteur, et ce dernier devient le nouveau propriétaire du bien immobilier.
 

Acquérir un bien ancien avec le rachat de prêts

Libertaux, courtier spécialiste en regroupement de prêts et prêt hypothécaire, propose aux salariés, retraités, enseignants, pensionnés et rentiers d’acquérir une résidence locative dans l’ancien ou des parts de SCPI en prenant en compte leurs crédits immobiliers et/ou à la consommation existants. Cette solution possède, à quelques éléments près, des caractéristiques semblables à celles évoquées ci-dessus, :

  • Le taux d’endettement est limité à 35% après l’opération;
  • les professions libérales ne sont pas éligibles.

 

Homme en costume tenant dans la main gauche une maquette d'une maison et des clés dans la main droite agrémentée d'un porte clé en forme de maison. Un bloc note, une calculatrice et un stylo sont disposés sur une table.

 

Les aides gouvernementales et avantages fiscaux

Aujourd'hui, en France, il existe une multitude d'aides financières pour réaliser un achat immobilier :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêt aidé par l'Etat, destiné aux personnes acquérant leur première résidence principale. Propre à chaque profil, le montant du PTZ dépend des revenus de l'emprunteur, de la composition de son foyer, de la localisation du bien ainsi que de sa performance énergétique. Il peut financer une partie de l'achat immobilier ainsi que des travaux.

Leur coût doit représenter au moins 25% du montant total de l'opération. Les travaux éligibles au financement par un PTZ sont les suivants :

  • Travaux d'amélioration (création, modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes)
  • Travaux d'économies d'énergie (sauf s'ils sont financés par un éco-PTZ). La consommation énergétique annuelle du logement (chauffage, eau chaude, refroidissement) doit être inférieure à 331 kWh/m². Cette condition peut être attestée par une évaluation énergétique ou un DPE: indiquant au minimum la classe E, après travaux.

Pour des plus amples informations concernant le prêt à taux zéro, vous pouvez visiter le site service-public.fr et découvrir votre éligibilité.

Le prêt Action logement

Anciennement connu sous le nom de 1% Logement, ce prêt est réservé aux salariés d'entreprises du secteur privé employant plus de dix personnes. Accordé en complément d'un prêt principal ou d'autres prêts complémentaires, il permet de financer une partie de l'acquisition d'une résidence principale. 

Pour des plus amples informations concernant le prêt action logement et les prêts immobiliers complémentaires, vous pouvez visiter le site service-public.fr

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le PAS est un prêt accordé par les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'État. Il est destiné aux ménages aux revenus modestes et permet de financer divers projets :

  • Achat d'un terrain et construction d'un logement sur ce terrain ;
  • Achat d'un logement neuf ;
  • Achat d'un logement ancien et éventuels travaux d'amélioration (logement achevé depuis au moins 10 ans; travaux d'amélioration d'un montant minimum de 4 000 €.) ;
  • Travaux pour transformer un local en logement ;
  • Travaux dans un logement pour l'agrandir, par extension ou par surélévation ;
  • Travaux visant à réaliser des économies d'énergie dans un logement existant au 1er juillet 1981 ou ayant fait l'objet, avant cette date, d'une demande de permis de construire
    Le montant des travaux doit être au moins être égal à 4 000 €.

Il convient cependant de noter que ce type prêt doit être garanti par une sûreté, réelle ou personnelle.

Pour des plus amples informations concernant le PAS, vous pouvez visiter le site service-public.fr

Le prêt conventionné

Ce prêt, accordé par des établissements bancaires ayant signé une convention avec l'État, offre des conditions avantageuses aux emprunteurs, à la fois en termes de taux d'intérêt et de garanties. Il peut ainsi financer plusieurs projets :

  • Achat d'un terrain et construction d'un logement sur ce terrain ;
  • Achat d'un logement neuf ;
  • Achat d'un logement ancien et éventuels travaux d'amélioration (logement achevé depuis au moins 10 ans; travaux d'amélioration d'un montant minimum de 4 000 €.) ;
  • Travaux pour transformer un local en logement ;
  • Travaux dans un logement pour l'agrandir, par extension ou par surélévation ;
  • Travaux visant à réaliser des économies d'énergie dans un logement existant au 1er juillet 1981 ou ayant fait l'objet, avant cette date, d'une demande de permis de construire
    Le montant des travaux doit être au moins être égal à 4 000 €.

Pour des plus amples informations concernant le prêt conventionné, vous pouvez visiter le site service-public.fr

Les aides locales

Certaines collectivités locales proposent des prêts aidés complémentaires aux dispositifs nationaux, avec des conditions spécifiques à chaque région.

Pour de plus amples renseignements concernant les aides territoriales à l'accession à la propriété disponibles dans votre région, vous pouvez visiter le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement.

 

Femme en costume assise derrière un bureau sur lequel est disposé une maquette d'une maison. La femme tend un porte clé orné d'une petite maison à la personne en face d'elle, main tendue


Les considérations clés

La planification financière

Afin de bien choisir la solution de financement la mieux adaptée à son projet d'investissement locatif, il est crucial de procéder à une planification financière minutieuse. En effet, selon sa situation financière et ses objectifs à long terme, la stratégie d'investissement à réaliser devra être adaptée au profil de chacun afin de 

Évaluer sa situation financière

Avant de vous lancer dans l'investissement immobilier, il est essentiel de comprendre votre situation financière actuelle. Cela inclut vos revenus, vos dépenses, vos dettes, vos actifs et vos passifs. Cette évaluation vous permettra de déterminer votre capacité d'emprunt et de remboursement.

Détermination des objectifs financiers

Quels sont vos objectifs à long terme en investissant dans l'immobilier locatif ? Souhaitez-vous générer un revenu passif, constituer un patrimoine, ou les deux ? La définition claire de vos objectifs vous aidera à orienter votre planification financière.

Budget d'investissement

Élaborez un budget détaillé pour votre investissement immobilier. Cela comprendra le coût d'acquisition du bien, les frais de notaire, les éventuels travaux de rénovation, les frais de gestion locative, les impôts fonciers, etc. Assurez-vous de prévoir des marges de manœuvre pour faire face à d'éventuelles dépenses imprévues.

Stratégie de financement

En fonction de votre capacité financière, explorez les différentes options de financement disponibles. Cela peut inclure un prêt immobilier classique, un prêt à taux zéro, ou d'autres dispositifs de financement avantageux en France. Assurez-vous de comparer les offres de plusieurs institutions financières pour obtenir les meilleures conditions.

Analyse de rentabilité

Évaluez la rentabilité potentielle de votre investissement. Cela implique de comparer les rendements locatifs possibles avec les coûts associés à l'achat et à la gestion du bien. Prenez en compte les taux d'occupation, les tendances du marché locatif, et les éventuelles fluctuations de la valeur du bien.

Risques et protections

Identifiez les risques potentiels associés à votre investissement et mettez en place des mécanismes de protection. Cela peut inclure une assurance adaptée, des réserves financières pour faire face à des périodes de vacance locative, et une stratégie de sortie en cas de besoin.

Conséquences fiscales

Comprenez les implications fiscales de votre investissement. En France, par exemple, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu. Familiarisez-vous avec les avantages fiscaux éventuels liés à l'investissement immobilier, comme les dispositifs de défiscalisation.
 

Ainsi, avant tout investissement dans l'immobilier locatif, la planification financière revêt une importance capitale afin de s'assurer de la pérennité comme de la solidité de son projet. En cas de doute sur la solution de financement la plus adaptée à votre situation, n'hésitez pas à solliciter les services d'un professionnel du courtage afin de bénéficier du meilleur accompagnement dans la réalisation de votre projet d'acquisition d'un bien immobilier.

 

Homme en costume sur fond bleu; la silhouette lumineuse d'une maison se dessine entre ses mains


 

Conseils pour minimiser les risques

Les avantages d'un rachat de prêts sont multiples, et en font une solution sur mesure, différente de toute autre proposition sur le marché :

  • Votre endettement est contrôlé par le seul fait de concentrer tous vos crédits sur une seule ligne, tout en vous permettant d’investir dans un nouveau projet : il est limité à seulement 40% après l’opération;
  • L’âge maximum de fin de prêt, fixé à 95 ans, en fait une solution flexible et adaptée à tous les profils et tout particulièrement aux seniors, endettés ou non;
  • Aucune contrepartie n’est demandée : la banque prêteuse n’exige pas l’ouverture d’un compte bancaire ni la domiciliation des revenus;
  • L’assurance emprunteur est facultative, ce qui constitue une économie importante notamment pour les seniors
  • Les modalités d'un contrat de rachat de prêts sont étendues : la durée du contrat peut s’étendre jusqu’à 420 mois avec possibilité d’un différé d’amortissement jusqu’à 36 mois

Cette offre se présente donc comme une solution idéale pour allier la reprise d’un crédit immobilier et le financement d’un projet de défiscalisation.

Concernant le crédit hypothécaire, la garantie peut porter sur un autre bien que celui objet du financement, ce qui vous apporte une plus grande souplesse. Il est également possible de prendre plusieurs biens en garantie.

En résumé

Vous l'aurez compris, un large éventail de solutions de financement est aujourd'hui disponible sur le marché. Il convient donc de faire le point sur votre situation financière et de définir clairement vos projets comme vos objectifs avant de vous engager. Chaque produit possède ses propres forces et faiblesses, ces avantages et ses inconvénients; les étudier attentivement est donc impératif avant toute prise de décision impactante. Quelque soit votre envie, il existe une solution adaptée à celle-ci, et nous serons ravis de vous aider à la sélectionner.

Sénior en recherche de financement pour votre investissement dans l'immobilier locatif ? Contactez dès aujourd'hui Libertaux, le courtier spécialiste du financement hypothécaire.