L’hypothèque ou la garantie hypothécaire

Dans le cadre d'un projet immobilier, l'achat à crédit est une pratique des plus répandues. La règle est cependant immuable : tout prêt accordé par la banque requiert, de la part de cette dernière, une garantie destinée à se prémunir d'un défaut de remboursement de l'emprunteur. Entre les différents types de cautionnement possibles, l'hypothèque, également appelée garantie hypothécaire, figure en bonne place. Cette disposition, qui accompagne environ un tiers des crédits immobiliers, est parfois imposée par la banque elle-même au regard du risque lié au projet ou au profil de l'emprunteur. Qu'est-ce qu'une hypothèque ? Quels en sont les principes ? Explications en détail.

L'hypothèque, une sûreté réelle

Selon les cas de figure, un crédit immobilier appelle deux sortes de garanties, prévues pour permettre à l'établissement prêteur de recouvrer l'argent concédé si l'emprunteur se retrouve dans l'impossibilité de le rembourser. La première est la caution bancaire, dont le fonctionnement repose sur la cotisation à un fonds de garantie. C'est la solution à privilégier si un transfert de prêt est envisagé vers un autre projet immobilier avant l'échéance. La seconde est la garantie hypothécaire, solution retenue le plus souvent dans le cas d'une maison à construire.

Une garantie sur le bien

Avant de contractualiser le prêt, l'établissement prêteur s'assure naturellement que son argent pourra lui être restitué en cas de défaillance du débiteur. Avec la caution bancaire, cette garantie réside dans les sommes contenues dans le fonds prévu à cet effet. Avec l'hypothèque, elle s'applique au bien immobilier lui-même, en général celui qui fait l'objet de l'achat à crédit. Ainsi, avec le logement hypothéqué, le créancier possède virtuellement l'assurance de voir son argent lui revenir, si le demandeur n'est plus en mesure de le rembourser malgré l'assurance-emprunteur qu'il a contractée en même temps que son crédit. 

Bien sûr, lorsque le cas se présente, des solutions à l'amiable sont toujours envisageables, mais si aucune d'entre elles ne peut être trouvée, l'hypothèque prend effet de plein droit. Concrètement, le bien est saisi par un huissier et vendu aux enchères judiciaires. La banque est alors le premier organisme habilité à percevoir l'argent résultant de cette vente pour recouvrer le prêt accordé. Il est à noter que l'hypothèque ne dépossède pas l'emprunteur de la propriété ni de la jouissance de son bien. Il peut tout aussi bien décider de le remettre en vente, sous réserve de l'accord du prêteur.

Quelles échéances possibles ?

Si le remboursement de l'emprunt est conduit jusqu'au terme de la période prévue dans le contrat, la garantie hypothécaire court jusqu'au paiement de la dernière échéance. La durée maximale est fixée par la loi à cinquante ans. Une fois le crédit remboursé en intégralité, la raison pour laquelle le bien hypothéqué pourrait être préempté n'existe plus. L'hypothèque disparaît donc simplement, un an après le versement de l'ultime échéance. Il est toutefois possible, en plein accord avec la banque, d'en demander l'interruption avant le terme, appelée mainlevée, moyennant un acte notarié. Cette décision peut revenir à la justice, si la banque oppose un refus.

Rachat et transfert

La garantie couvre potentiellement d'autres emprunts que celui du projet immobilier en cours. Elle s'applique également à l'occasion d'un rachat de crédits hypothécaires. La mise sous hypothèque d'un bien immobilier est alors destinée à couvrir le regroupement de plusieurs crédits en cours en un seul par un nouvel établissement bancaire, de manière à réduire les dépenses liées au cumul des emprunts. Ce procédé ne permet toutefois pas d'opérer un simple transfert de l'hypothèque en cours et nécessite donc d'en créer une nouvelle, à moins de négocier la demande auprès de la banque.

Pourquoi l'hypothèque est-elle choisie ?

Il arrive que la banque elle-même impose le modèle de garantie à son client. L'hypothèque est ainsi automatique lorsque le plan de financement comprend un prêt à taux zéro ou un prêt à l'accession sociale. Elle l'est aussi lorsque la caution est refusée en raison des trop gros risques encourus, tels que l'âge avancé des emprunteurs, ou bien un apport trop faible, voire inexistant, dans la demande de crédit. Enfin, la caution ne pouvant s'appliquer qu'à un bien existant, la garantie hypothécaire est souvent privilégiée si le logement à financer n'est pas encore sorti de terre. Lorsque le choix entre les deux types de garanties est possible, l'hypothèque sera préférable si le bien immobilier n'a pas vocation à être vendu avant l'échéance du prêt. Ce choix est justifié par les frais qui accompagnent une demande de rupture.

Les frais liés à l'hypothèque

La mise en place d'une hypothèque doit légalement être exécutée devant un notaire, ce qui explique les frais assez élevés d'une telle procédure. Outre les honoraires du notaire, l'emprunteur doit s'acquitter d'une taxe dite de publicité foncière, mais aussi d'une contribution de sécurité immobilière, de droits d'enregistrement et de frais administratifs. Le cumul de toutes ces charges représente environ 1,5 % du montant du prêt.

Échéance naturelle ou anticipée

Lorsque le remboursement du prêt est conduit à son échéance, la disparition automatique de l'hypothèque ne donne lieu à aucun frais supplémentaire. Une interruption de la garantie hypothécaire avant l'échéance entraîne par contre d'autres frais. Il peut arriver, en effet, que l'emprunteur désire rembourser son prêt de façon anticipée et souhaite par conséquent interrompre la garantie hypothécaire qui lui est liée. Une autre hypothèse se présente lorsque l'emprunteur procède à la vente de son bien avant l'échéance du prêt. Indépendamment de l'hypothèque, il faut compter avec les éventuelles indemnités de remboursement anticipé réclamées par la banque. Mais surtout, dans les deux cas de figure, la mainlevée de l'hypothèque donne lieu à un nouvel acte devant notaire, et donc à des frais de même nature qui, bien qu'inférieurs aux frais d'ouverture, totalisent tout de même jusqu'à 0,8 % du montant du prêt.

Des astuces pour diminuer les frais

Si elles comportent un volet incompressible, ces charges peuvent toutefois être revues à la baisse dans certains cas. Par exemple, le remboursement anticipé du prêt ne contraint en aucune manière l'emprunteur à demander une mainlevée d'hypothèque. La garantie, devenue sans incidence, court jusqu'à l'échéance du prêt initialement prévue et s'éteint sans qu'un passage devant le notaire ne soit nécessaire. Par ailleurs, à condition que le bien acheté à crédit soit existant et ne relève donc pas d'un projet de construction, la solution d'un Privilège du Prêteur de Deniers peut être préférable. Son principe est identique à celui de l'hypothèque, tout en exonérant l'emprunteur du paiement de la taxe de publicité foncière. Rien n'empêche enfin de chercher à négocier le montant de certaines charges.

Ce qu'il faut retenir

Si la procédure paraît lourde à mettre en place, l'hypothèque relative à un prêt mené à son terme pour la construction d'un logement est une solution avantageuse. Une fois l'emprunt remboursé, son extinction ne demande aucune formalité ni aucune dépense. En dépit du risque que semble faire planer sur le propriétaire immobilier la mainmise de son bien par la banque, l'hypothèque est un moyen d'obtenir le crédit convoité lorsque le dossier présente quelque obstacle à l'accomplissement du projet empêchant le recours à la caution.